مدیریت ایرانی

زمین و مسکن (بخش اول)

چکیده درس ‏گفتار

•  در کشور خودمان زمین تقریباً به‏ طور کامل در مالکیت دولت است.
• الان اگر کسی بخواهد فعالیت اقتصادی بکند، باید یک مسیر طولانی را در ساختار اداری طی کند تا یک تکه زمین در اختیارش قرار بدهند.
• در مدل انحصار دولتی یک عدّه ای زمین‏ های دولتی را با مسیرهایی که بلد هستند، تصرّف می ‏کنند، قطعه‌بندی و خیابان‌کشی می‌کنند و به مردم عادی می‌فروشند.
• در ۱۰۰ سال اخیر، یکی از علّت ‏های اصلی تجمع و تمرکز ثروت در ایران، دست‏ اندازی به زمین ‏های عمومی بوده‌است.
• ما الان یک نوعی از شهرسازی داریم که ۷۰ الی ۱۰۰ سال قبل بر اساس یک تفکری شکل گرفته است و در ایران اعمال شده است. یک خطی می‏ کشیم و می‏ گوییم داخل این، شهر است. بیرون آن، شهر نیست. داخل شهر را محدود کرده‏ ایم. یعنی هر قدر جمعیت زیاد می‏ شود باید داخل همین زندگی کنند. از نتایج این مدل شهرسازی می‌توان به گسترش فعالیت‌های ناپایدار اقتصادی، ترافیک، آلودگی و بالارفتن مدیریت شهری اشاره کرد.
• می‌توانیم طراحی‏ها را منطقه‏ای و ملّی کنیم؛ یک مطالعه بکنیم و سریع آن جاهایی که می‏شود، صنایع را مستقر کرد. این ثروت عظیم را بیاوریم کنار دست مردم قرار بدهیم
• نگاه ما به سکونت مانند نگاه سرمایه‌داری نیست. سکونتگاه یعنی خوابگاه. همه‏ ی آدم‏ ها کارگر اقتصادی برای سرمایه‏ داران باید باشند، صبح تا شب بروند کار بکنند، شب بیایند بخوابند و دوباره صبح سرکار بیایند. محل اصلی زندگی‏شان، کارخانه یا محل تولید خدمات است.
• مسکن، محل آرامش انسان است، محل تجدید قواست، محل پرورش انسان‏ ها و محل فرهنگ است، شهر محل تعامل انسانی است، محل فرهنگ‏ سازی است، محل رشد و تکامل انسان‏ ها از مسیر بین رشد و تکامل بین انسان‏ هاست، انسان ‏ها ربات نیستند که به آن‏ها انرژی به مقداری که می‏ خواهند بدهیم و بعد یک چیزی برای ما تولید بکنند.
• ایران ۱۸۷ میلیون هکتار زمین دارد، الان یک میلیونش برای شهرها و روستاهاست. اگر این را ده میلیون بکنیم، اشکالی دارد؟
• طرح مسکن مهر به عنوان مُسَکّن اجرا شد تا فشار مسکن مورد نیاز عقب‌افتاده را جبران کند.
• طرح نهایی، باغ‏ شهر بود. انسان چرا باید در آپارتمان زندگی کند؟ چرا نباید حیات و منظره داشته باشد؟

متن درس ‏گفتار

در بررسی علل پایداری مشکلات اجتماعی و اقتصادی

به دنبال بحث پیرامون علل پایداری مشکلات اجتماعی و اقتصادی، به ایستگاه زمین و مسکن می‌رسیم. زمین و مسکن از دیرباز برای جامعه انسانی مهم بوده است. دولت‌های گوناگون در طول تاریخ و حکومت‌ها، قواعدی را برای نحوه استفاده از زمین و برای شهرسازی و معماری در محدوده مسکونی جوامع وضع کردند.

زمین و نیازهای انسان

من می‌خواهم یک مقدار این را بازکنم. زمین یک ثروت طبیعی است که خدا برای انسان‌ها قرار داده است. معمولاً از زمین سه دسته استفاده می شود. ۱- برای سکونت ۲- برای کسب ثروت ۳- برای رفع نیازهای خوراک و پوشاک

در کسب ثروت؛ سرمایه‌گذاری صنعتی، کشاورزی، باغداری و دامداری که در واقع برای کسب ثروت است، محدوده مسکونی هم برای زندگی است. محدوده‌های مسکونی، معمولاً به‌صورت روستا و شهر طراحی می‌شوند یا بر اساس طرحی که در ذهن طراحان و احداث‌کنندگان هست ایجاد می‌شوند.

اما ارزش زمین به‌عنوان یک ثروت طبیعی چقدر است؟ می‌توان قیمت گذاشت؟ می‌شود زندگی انسانی از رابطه با زمین قطع شود؟ نمی‌شود.

حوزه‌های متأثر از «نحوه استفاده ما از زمین»

 نحوه استفاده از زمین چند بخش مهم را به شدت تحت تأثیر قرار می‌دهد:

تولید و اقتصاد، خانواده و فرهنگ، روابط اجتماعی

نحوه توزیع استفاده‌های کنونی از زمین در ایران

چقدر زمین در ایران هست؟ وسعت ایران چیزی حدود ۱۸۷ میلیون هکتار است. کل زمینی که زیر سطح شهرها و روستاها شامل خیابان‌ها، مانَک‌ها، فضاهای عمومی، ادارات و ... است را در نظر بگیرید. همه روی هم یک میلیون هکتار است. وسعت ایران به همراه آب‌های ساحلی و کوه‌ها، ۱۸۷ میلیون هکتار است. کل زمین کشاورزی که مردم ایران دارند استفاده می‌کنند، حدود ۸ میلیون هکتار زمین آبی و ۶ میلیون هکتار هم زمین دیم است که روی هم ۱۴ میلیون هکتار می‌شود. یک میلیون هم برای سکونت که می‌شود ۱۵ میلیون هکتار که در آن صنایع هم هست. البته یک مقدار زیادی هم به‌صورت مرتع برای چرای دام دارد استفاده می‌شود. اما مدیریت این منبع عظیم، آثار بسیار گسترده ‏ای بر روی زندگی اجتماعی می‏ گذارد 

فرصت برابر زمین، نعمتی خدادادی

خدا این زمین‌ها را برای چه کسی قرار داده است؟ برای همه مردم. سهم مردم از این زمین‌ها چقدر است؟ مساوی، البته در اصل حق بهره‏ برداری از زمین. چه کسی مالک زمین است؟ کسی‏ که آن را آباد می‌کند. یک زمانی، جمعیت خیلی کم بود، زمین‌های آماده کشت و کار هم زیاد بود. افراد می‌رفتند می‌گرفتند که تا الان ادامه دارد. اما الان که جمعیت زیاد شده است، آیا نباید یک مدیریتی بر نحوه استفاده از زمین اعمال شود؟

مشکل این است که مالکیت زمین‏ ها در ایران عملاً دولتی است

چگونگی این مدیریت، تبعات گسترده‌ای دارد. در کشور خودمان زمین تقریباً به‌طور کامل در مالکیت دولت است غیر از آن مقداری که عرض کردم. حتی مراتع هم در مالکیت دولت است، اینکه به چه کسی اجازه چرای دام را بدهد.

اشکالات مدیریت و مالکیت دولتی زمین‌ها

اشکال اول- فعالیت اقتصادی از توجیه می‌افتد

الان اگر کسی بخواهد فعالیت اقتصادی بکند، باید یک مسیر طولانی را در ساختار اداری طی کند تا یک تکه زمین در اختیارش قرار بدهند و او بتواند فعالیت اقتصادی کند و آن مسیر طولانی، آن فعالیت اقتصادی را از توجیه اقتصادی می‌اندازد و هم‌زمان طولانی و هم هزینه بالایی را بر عهده آن فعال اقتصادی و تولیدکننده می‌گذارد. این یک اشکال.

اشکال دوم_ شکل‌گیری بافت‏ های شهری بدون طرح

اشکال دوم؛ در این محدودیت و انحصار دولتی این است که یک عده‌ای زمین‌های دولتی را با مسیرهایی که بلد هستند تصرف می‌کنند، برای خودشان سند می‌گیرند یا حتی قبل از اینکه سند بگیرند، تصرف می‌کنند و آن را قطعه‌بندی و خیابان‏کشی می‌کنند و به مردم عادی می‌فروشند و مردم عادی هم شروع به ساخت‌وساز می‌کنند. یک بافت‏ های جمعیتی شکل می‌گیرد که به لحاظ فیزیکی، یعنی ساختمانی و شهرسازی هیچ طرحی روی آن نیست که به آن‌ها «بافت های خودرو» می‌گویند. نیازهای طبیعی مردم در آنجا پیش بینی نشده است اما مردمی که به خاطر فقر، نمی‌توانند در محدوده شهرها صاحب مسکن بشوند، مجبور می‌شوند از آن طرف بیایند. یک عده‌ای به خاطر این تصرف و ارتباط با سیستم، ثروت‌های کلان به جیب می‌زنند و یک عده‌ای به خاطر فقرشان می‌آیند در یک شرایط نامناسب زندگی می‌کنند.

اشکال سوم_ تجمیع و تمرکز ثروت با دست‌ اندازی به اراضی عمومی

در ۱۰۰ سال اخیر، یکی از علت‌های اصلی تجمع و تمرکز ثروت در ایران، دست‌اندازی به زمین‌هایی است که عمومی بوده‌اند، یعنی تصرف زمین و بعد تبدیل کردن آن به ثروت‌های دیگر. بخش عمده و پایه اصلی فاصله طبقاتی و تبعیض این است. بعدها بانک و خلق پول و وام‌های بانکی و مجوزهای دولتی هم به آن‌ها اضافه شد اما اصل آن در نحوه استفاده از زمین است.

تفکر فرسوده، شهرسازی مبتنی بر طرح محدوده شهری

ما الان یک نوعی از شهرسازی داریم که ۷۰ الی ۱۰۰ سال قبل بر اساس یک تفکری شکل‌گرفته است و در ایران اعمال شده است. یک خطی می‌کشیم و می‌گوییم داخل این، شهر است. بیرون آن شهر نیست. داخل شهر را محدود کرده‌ایم یعنی هرقدر جمعیت زیاد می‌شود باید داخل همین زندگی کنند. به مروز زمان شهرهایی مانند تهران را شاهد شده ‏ایم. هم جمعیت دارد زیاد می‌شود و هم به خاطر جریان ثروت، مهاجرت به آن صورت می‌گیرد. یعنی تقاضا برای مسکن دائماً بالا می‌رود. در واقع یک ارزش افزوده کاذبی روی زمین تولید می‌شود. این ارزش افزوده در جیب چه کسانی می‌رود؟ همان‌هایی که ثروت دارند. از جیب چه کسانی می‌رود؟ همان کسانی‏ که ثروتی ندارند.

اشکالات طرح محدوده شهری

این تجمع جمعیت، چند مورد تبعات بسیار منفی دارد:

اشکال اول- شهر مصرفی و غیر مولد

اول اینکه اینجا تماماً مصرف است. شهر ۱۰ میلیونی که تولید ندارد، چه چیزی می‌خواهد تولید کند؟ مزرعه یا کارخانه؟ چیزی نیست. البته عده قلیلی هستند که در تولید فکر و اندیشه و هنر و نرم‌افزار هستند ولی کمتر از یک درصد شهر هستند. بقیه مردم باید سراغ فعالیت‌های ناپایدار بروند. این یکی از تبعات آن است. یک عده کم فقط باید تولید کنند و یک عده اکثری فقط باید مصرف کنند. یعنی در مجموع فقط مصرف می‌شود.

اشکال دوم- آلودگی هوا

نتیجه دوم؛ آلودگی هوا است. ۱۰ میلیون دارند در یک محیط بسته زندگی می‌کنند. تردد و گرمایش و سرمایش دارند. همه‌اش آلودگی است.

اشکال سوم- ترافیک سنگین

ترافیک سنگین! بالاخره هر روز که نمی‌شود خیابان درست کرد.

اشکال چهارم- خانه یا زندان‌های شیک مسکونی

خانه‌ها دائماً محدودتر می‌شوند. همه در آپارتمان زندگی می‌کنند. جایی برای هوا خوردن وجود ندارد، پرده‌ها هم باید کشیده باشند. پرده را بردارد یا او را می‌بینند و یا او حریم دیگری را می‌بیند. یعنی در واقع یک زندان شیک است. داخل زندان، بیرون می‌آییم وارد ترافیک و آلودگی هوا می‌شویم.

اشکال پنجم- فاصله طبقاتی عمیق

یک فاصله طبقاتی عمیق شکل می‌گیرد. کسی‏ که بتواند ۱۰۰۰ متر زمین بگیرد و ۱۰ طبقه بسازد، به اندازه ۵۰۰ سال یک عده جوانی که بخواهند وارد یک کار تولیدی شوند سود می‌برد. چرا؟ چون ارزش افزوده کاذب است. هزینه ساختن ساختمان الان متری ۶-۵ میلیون تومان است که اگر خیلی شیک بسازی، ۸ میلیون تومان می‌شود اما آپارتمان متری ۱۵۰ میلیون است. این مال چیست؟ مال زمین.

اشکال ششم- بالا رفتن هزینه مدیریت شهری، تراکم فروشی و انباشت مشکلات برای آینده

نتیجه منفی بعدی آن، بالا رفتن هزینه مدیریت شهری است. اگر بخواهند یک بزرگراه در تهران بکشند، هر یک کیلومتر آن ۲۰۰۰ میلیارد تومان هزینه‌اش می‌شود. اگر یک پارک بخواهند بسازند، باید یک زمین بخرند با متری ۱۰۰-۰۸ میلیون تومان. شهرداری‌ها منابع کم می‌آورند، دائماً باید تراکم بفروشند. فروختن تراکم یعنی چه؟ یعنی مشکلات را چند برابر می‌کنند. یک پولی می‌گیرند تا مشکلات را حل کنند. همیشه آن پولی که می‌گیرند، یک پنجم یا یک ششم پول مورد نیاز برای پاسخگویی به آن افزایش تقاضای جدید نیست. پس شهر همیشه عقب می‌ماند. یعنی هر چه جلوتر می‌رویم، مشکلات بیشتر می‌شود. یعنی آن پولی که می‌گیرد، ۱۰ واحد مشکل درست می‌کند و با آن پول دو واحدش را حل می‌کند، ۸ واحد ذخیره می‌شود. مسابقه است و دائماً باید بیشتر بفروشد.

اشکال هفتم- ایجاد مکش ثروت به سمت شهرهای بزرگ و تهران

الان سالانه حدود ۳۰ هزار میلیارد تومان، هزینه مدیریت شهری در تهران است، از کجا بیاید؟ مردم تهران تولید دارند؟ خیر! باید جریان ثروت از نقاط مختلف کشور بیاید اینجا. چگونه می‌آید؟ از طریق کسانی که درآمد کسب می‌کنند، با تولید؟ خیر! از جیب چه کسی می‌آید؟ از جیب همه ایران. می‌آید اینجا و خرج می‌شود. خیلی واضح است.

اشکال هشتم- گسترش حاشیه‌ نشینی

پشت خط محدوده شهری، ارزش‌افزوده پیدا می‌شود. این طرف خیابان شهر است و آن‌طرف شهر نیست. این‌طرف متری ۵۰ میلیون تومان است و آن‌طرف را خیلی راحت ۲۰ میلیون تومان می‌خرند. افرادی شبانه می‌آیند و می‌گیرند و تکه‌تکه و تقسیم می‌کنند و به اقشار مستضعف می‌فروشند. آن‌ها هم می‌آیند می‌سازند. اگر بخواهیم با آن‌ها برخورد کنیم، مستضعفین هستند، چطور می‌توان برخورد کرد؟ دائماً حاشیه‌نشینی درست می‌شود و توسعه پیدا می‌کند.

ذهن‌های مدیران شهری با مدل ۷۰ سال قبل بسته‌شده است

این مدل شهرسازی، مربوط به ۷۰ سال قبل است و این مدل شهرسازی، یکی از علت‌های انتقال سرمایه انسانی و مادی از مناطق محروم به مرکز است چون همیشه پول اینجا می‌چرخد. افراد دیگری هم اینجا یک‌چیزی گیرشان می‌آید چون پول اینجا زیاد می‌چرخد. بیش از ۵۵ درصد اقتصاد، در تهران می‌چرخد. تهران ۱۲-۱۰ درصد جمعیت کشور را در خودش جای‌داده است. چه اشکالی دارد که این محدوده باز شود؟ برخی می‌گویند اگر این را باز کنیم مشکل پیدا می‌شود. می‌گوییم چه مشکلی؟ می‌گویند وقتی وسعت زیاد می‌شود، هزینه مدیریت شهری بالا می‌رود. در حالیکه این کاملاً اشتباه و به عکس است. امروز هزینه مدیریت شهری بالا رفته است. مثال زدم درباره ساخت یک کیلومتر اتوبان. تازه یک اتوبان بخواهند بسازند، ۱۰ سال طول می‌کشد. تا ۱۰ سال، ۵ سال که بخواهند این را بسازند، دو برابر آن چیزی که این می‌تواند خدمات بدهد، ترافیک جدید درست شده است. چون مردم ماشین می‌خرند، می‌روند و می‌آیند، جمعیت می‌آید و اضافه می‌شود. همیشه مدیریت شهری عقب است و هزینه‌هایش خیلی بالاست. شهردار تهران هم درست می‌گوید، از کجا باید بیاورد؟ هر قدر هم که کار کنند عقب هستند. چون پایه اشتباه گذاشته شده است.

اشکال نهم-زندگی در بقیه قسمت‌های ایران دشوار شده است

محدوده گذاشته‌ایم که پشت آن را به‌عنوان زمین کشاورزی حفظ کنیم ولی حفظ نشده است. تمام دشت تهران تقسیم شده است. این‌همه شهرک درست‌ شده است. البته مردم مقصر نیستند، این تصمیم‌گیری‌های کلان است که مردم را وادار کرده روستا و شهرشان را رها کنند و بیایند اطراف تهران زندگی کنند. چون آنجا زندگی‏شان نمی‌چرخد، چون جریان ثروت به این سمت است. آنجا اشتغال، تولید، پایداری و تضمین وجود ندارد.

بهانه‌های مقاومت در برابر اصلاح وضع کنونی طرح محدوده شهری

به محض آنکه می‌گوییم این را به هم بزنید تا جمعیت در کشور توزیع شود، بهانه می‌آورند. اول که می‌گفتند هزینه مدیریت بالا می‌رود، خب الان هم بالا رفته است. با این پولی که در تهران می‌شود یک کیلومتر بزرگراه ساخت، بیرون از تهران که زمین‌ها، منابع طبیعی است، ۱۰۰-۵۰ کیلومتر می‌توان ساخت. می‌شود کل ایران را شطرنجی کرد. آزادراه باشد که همه بروند و بیایند. بلافاصله می‌گویند آب نیست! اتفاقاً آب هم هست، و من در قسمت‌های بعدی توضیح خواهم داد.

طراحی منطقه‌ای و ملی برای تخصیص زمین

چه اشکالی دارد که طراحی‌ها را منطقه‌ای و ملی کنیم؟ یک مطالعه بکنیم و سریع آنجاهایی که می‌شود، صنایع را مستقر کنیم. این ثروت عظیم را بیاوریم کنار دست مردم قرار بدهیم. بخش مهمی از منابع پولی و مالی که برای فعالیت‌ های اقتصادی لازم است، از همین‌جا قابل جبران است.

جنگل ثروتی احتکار و ضایع شده

در حال حاضر ۱۴ میلیون هکتار جنگل داریم. مردم را که از جنگل بیرون کردند. در جنگل می‌شود دامداری کرد و خود همان مردم هم حفظش کنند و از آن ثروت تولید کنند. مردم را از جنگل‌ها بیرون کردند و حالا جنگل‌ها دارند از بین می‌روند، هیچ استفاده‌ای هم از آن‌ها نمی‌شود. یک مقدار هوا را درست می‌کند ولی سالی ۱۰۰ هزار هکتار دارد از دست می‌رود. اگر دست مردم باشد حداقلش این است که جنگل حفظ می‌شود و بعد زندگی‌شان را هم با آن می‌چرخانند. ثروت است دیگر. بجای آنکه درختان بریده شوند و قاچاقی فروخته شوند، در جنگل می‌توان دامداری کرد، خیلی از جاهایش می‌توان کشاورزی کرد. در جنگل‌های زاگرس و بلوط که کاملاً می‌توان کشاورزی و دامداری کرد.

نحوه استفاده از زمین، شاه‌کلید حل مشکلات ایران

عرضم را خلاصه کنم. نحوه استفاده از زمین یکی از علت‌های اصلی فاصله طبقاتی، تمرکز ثروت، تبعیض، بسته شدن راه ابتکار و خلاقیت، سوق پیدا کردن به سمت فعالیت‌های ناپایدار، دور شدن از فعالیت‌ های پایدار و تراکم ترافیک و آلودگی هواست که با تغییر نگاه به نحوه استفاده از زمین، بسیاری از مشکلات را می‌توان حل کرد که در قسمت‌های بعدی توضیح خواهم داد.

منبع : کتاب نظریه مدیریت ایرانی